开发商降价引抗议,楼市低迷拖累中国经济

中国句容市的公寓楼。该市的房地产市场曾经火爆,如今却出现大量公寓空置。
中国句容市的公寓楼。该市的房地产市场曾经火爆,如今却出现大量公寓空置。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES

中国句容——对于胡培亮来说,句容是一座起重机、混凝土与机遇交织的城市。去年,他非常确定这里正处于经济繁荣的顶峰,于是把家搬到了那里。上月的一个阴天,这位31岁的房地产经纪人指着一栋又一栋新建筑,以此作为证据。新的城市街区已经建成,人行横道和路灯一夜之间就建好了。其中一个横跨几个街区的开发项目名为“御东国际”,建成后将有120栋建筑。但是这么多公寓谁会买呢?胡培亮在回答之前停顿了一下。“我也在想这个问题,”他说。自7月以来,他只卖出了几处房子。闲置的公寓正在拖累中国经济,进而拖累全球经济增长。房地产销售在下降。公寓卖不出去。押注于持续繁荣的开发商如今背负着数十亿美元的债务,处境十分艰难。

“房地产的消费也在大幅下降,”中国人民大学的资深经济学家向松祚本月在人民大学商学院的一次演讲中表示。“房地产就是最大的‘灰犀牛’,”他说。政府用这个词来形容中国经济中明显存在却没有受到重视,直到其发展势头越来越猛的重大问题。中国正在努力应付由扼制债务带来、并因与美国的贸易争端而恶化的经济放缓。但任何解决方案都必须应对中国的房地产问题。据成都西南财经大学教授甘犁估计,中国城市中有超过五分之一的公寓(约6500万套)是空置的。“本来就处在经济困境的情况下,”甘犁说。“下滑会更加严重。”

句容中央公园样板间里的一位房地产经纪人。这里经常一整天见不到几个访客。
句容中央公园样板间里的一位房地产经纪人。这里经常一整天见不到几个访客。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES

在句容这样的地方,房产所有者正在付出代价。一些房地产开发商大幅降低新公寓的价格以促进销售,或者为了省钱而走捷径。这削弱了早期购房者的房产价值,越来越多人走上街头抗议。去年10月,句容的几十名购房者聚集在中央公园的售楼处外,这处有22栋楼的居民小区由碧桂园开发,被称为中国版的曼哈顿中央公园。保安人员在入口处设置了路障,防止抗议者冲进大楼要求退款。

“我很生气,”24岁的贾瑞说。去年,他看到房价一连数月上涨,才决定购买这套比他目前与妻子及父母合住的那套公寓大的房子。贾瑞说,得知类似的公寓后来以低了近一半的价格出售时,他感到很无助。“退房是不可能的了,”贾睿说。他还说,到2023年,句容将有一条地铁线路通往大城市南京。“也许那个时候价格会再涨上去,”他说。

中央公园的模型,开发商将其定位为中国版的曼哈顿中央公园。
中央公园的模型,开发商将其定位为中国版的曼哈顿中央公园。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES

长期以来,中国的房地产市场一直处于狂飙之中,房地产开发商和购房者的投机行为推动了这一走势;而政府在房价过高时采取抑制房价的措施,在房价过低时刺激销售,这使得情况变得更糟。目前的放缓在很大程度上源于许多城市受房价飙升推动的三年建筑热潮。官员们试图遏制白热化的房地产市场,包括公开考虑在全国开征房地产税。“在中国,你永远不知道音乐会何时停止,所以你会在音乐停止前尽可能多地做些事情,”股票经纪公司中信里昂(CLSA)房地产分析师王艳(Nicole Wong)表示。“而它确实停止了。”。住房是中国繁荣的关键。它占据中国经济增长的五分之一左右,如果加上建筑业和家具制造业等辅助产业,就占据三分之一左右。房地产是中国家庭最大的财富。中国严格限制资金外流,股市也非常动荡,房地产是一种稳定的资产。据西南大学的研究人员称,在一些大城市,它有时可占一个家庭资产的85%

近几个月来,句容的房地产经纪人王丽伟目睹了新房价格的下跌。
近几个月来,句容的房地产经纪人王丽伟目睹了新房价格的下跌。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES

这种财富储备看上去越来越不可靠。自去年9月以来,以建筑面积计的销量大幅下降。自今年夏天以来,新开发项目中售出公寓的比例大幅下降。今年,土地流拍数量翻了一番,表明房地产开发商不愿、或没有能力购买新开发项目所需的土地。现在人们很愤怒,中国的官员和房产开发商在设法应对。去年,官员们尝试了各种措施给市场降温,如今又在扭转其中一些措施。

近几月来,他们已经放宽了抵押贷款要求,放松了房屋所有人何时可以转售房产的限制,并使大学生在毕业后继续居留在所在城市更容易,从而增加了潜在的住房需求。在一些城市,房产开发商与购房者达成协议,给他们退还了当前价格和起初所支付价格的差价。随着房屋价格开始下降——在一些城市降幅甚至跌至2009年全球金融危机期间的水平——一些购房者表达了他们的不满。距南京45分钟车程、人口60万的句容市(按中国标准为小城市)仅在近几个月就经历了至少六次抗议。

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句容代表着购房者的一个赌注:中国古都、风景如画的城市之一南京将延伸到周边地带。很多购房者是从周边农村搬来城市的退休工人或农民。如今,这座城市似乎在为未来人口翻倍做着准备。像中央公园这样的项目还有19个。碧桂园——中央公园及全国各地其它许多住宅小区的开发商——经受了销量下滑的压力,已大幅降价。它面对了购房者的愤怒,根据当地新闻媒体公布的照片和视频,在至少一座城市,其中一些购房者甚至去砸了售楼部的窗户。在一份书面声明中,碧桂园称,房价波动是“正常的市场现象”,并称其将“做适当的安排”以安抚愤怒的购房者。

句容的御东国际。
句容的御东国际。 LAM YIK FEI FOR THE NEW YORK TIMES

句容的房产经纪人胡培亮和朋友王丽伟之前在南京买房,后来决定转到句容。如果南京房价过高,那么在那里买不起房的有意购房者——或因为居住限制被锁定在该市场之外——会指望句容,这对两人来说好像还是合理的。政府修建地铁系统的计划也使这座城市更具吸引力。起初他们是对的。据南京紫金山数字新媒体研究院研究主任李汇丰表示,2016年,句容大约售出4.9万套住房,这对于一个年均销量接近4千套的城市来说,是相当瞩目的数字了。如今大部分新的购房者都是投机者。

胡培亮补充说,“多数是为了投资买房的。他们看好这里。”成百上千座高楼涌现,你可以瞥见未来一座熙熙攘攘的城市。眼下,这些部分建成的楼房更多是一种鬼城的感觉。在中央公园开发工地,十多座建了一半的住宅楼披挂着绿网,每座顶上还有吊臂。戴白手套的人站在售楼部门前,里面播放着柔和的爵士乐,等待着迎接意向购房者。但顾客很少,迎宾的人大多显得无所事事。在售楼部后侧,十余名房产经纪人围坐在茶几旁,盯着各自的手机。在参观过样板间后,王丽伟悄悄说,“我不会跟他们家买房子。”

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